| 天相投资：保利地产(600048)稳健成长的行业龙头 |
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| 天相投资：保利地产(600048)稳健成长的行业龙头 |
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作者：天相投资 文章来源：公司资讯 点击数： 更新时间：2008-11-19 22:03:49  |
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1. 公司的经营受行业调整影响相对较小主要得益于品牌力。保利地产今年以来的销售情况在行业中是令人瞩目的，1-10月的销售面积和销售金额分别达到210.47万平米和167.35亿元，同比分别增长24.3%和18.58%。市场都较为关注公司的这种逆势增长原因以及能否持续。公司认为销售能够在行业调整中保持增长的原因主要有二：一是从今年三月以来销售策略及时转变，随行就市、加快回款使得公司的定价更为贴近市场；二是品牌力，即公司产品的性价比、营销策略、品牌的塑造与维护的共同作用得到了市场的认可。这在我们实地参观公司的项目中有了切身的感受，在新盘云集的珠江新城，保利心语花园凭借合理的户型、装修和价格，目前整体销售已经接近尾声。
2. 公司的经营策略稳健、灵活，基本顺应了市场的变化。公司从今年上半年开始，对于财务管理方面采取了"借长还短"的策略，有效优化了债务结构，目前公司短期借款和一年内到期的长期借款之和仅为29亿元，账面现金有48亿元。从前10个月销售金额的增速慢于销售面积的增速，不难看出公司顺应市场、调低价格起到了积极的作用。同时我们也了解到，由于保利当期产品的降价幅度一般不太大，降幅较大的个别楼盘（如广州林海项目）也对前期客户有所补偿，因此在降价过程中基本未遇到来自老客户的阻力。公司本年的经营计划已经有所调低，调低幅度约为年初计划的20%，因此我们认为公司更可能是一种增速放缓的态势来体现行业的剧烈调整，长期来看，公司的成长性仍然值得期待。
3. 暂无计提存货减值准备的考虑。公司07年所拿土地中有两块价格较高，一个是上海顾村项目，地价32.4亿元，规划建面55.13万平米，楼面价格5877元/平米。但是此项目离在建中的轨道交通7号线较近，南向更是紧邻435万平米的顾村公园，再加上公司在此项目中较好区位规划了约16万平米建面的联排，此外今年9月，公司又在紧邻原项目旁边以13亿元地价拿下了41万平米建面的新地块，相信能使项目成本稀释的同时未来均价得到有效提升，因此此项目的减值可能性较小。另一成本较高地块为广州金沙洲地块，规划面积49.82万平米，地价42亿元，楼面地价8430元/平米，若按原来的规划，此地块的成本确实过高，因此公司目前正在积极和政府协商，争取在规划上能够有所调整，我们相信凭借公司与广州地方政府的良好合作关系，此地块的风险同样可控。另外整体来看，公司今年新增地块基本为以前所跟踪项目，项目成本都不算高，因此暂时没有计提存货减值准备的考虑。
4. 公司对行业的看法仍趋于谨慎。公司认为，目前珠三角的市场调整较为充分，市场相对较为稳定；一线城市中，上海市场相对较为健康，主要是由其城市地位和未来供应有限所决定；而对于多数二线城市来说，由于07年涨幅过大，目前调整幅度还不够深。从公司一线数据来看，10月22日政策出台之后，看房和关注的人多了，但是成交上还未反映政策效应。公司认为中央出台的政策力度够大，但是一方面要取决于执行情况，另一方面行业能否复苏还需看宏观经济的前景。公司认为目前仍是处于行业调整期，更重要的是自身的适度平衡。项目拓展方面，公司暂时不会考虑新的区域，更多的是要求各地子公司的自己平衡，比较关注未来可能存在的并购机会。
5. 维持公司"买入"评级。我们考虑到公司收缩业务以应对行业调整和平滑业绩的可能，调低了公司的盈利预测，预计公司08、09年的EPS分别为0.93元和1.24元，目前来看在行业内并无估值优势，但是考虑到作为有确定成长性的龙头，我们认为公司享受一定的估值溢价是较为合适的，维持对公司的"买入"评级。
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